Investir dans un terrain agricole
Depuis quelques années, l’immobilier rural connaît un attrait nouveau mais il recouvre de très nombreux types de propriétés. Sur les 30 dernières années, la valeur des terrains agricoles a connu une croissance ininterrompue. Je vous propose de faire un tour d’horizon des possibilités et des réglementations sur le sujet.
Qu’est-ce qu’un terrain agricole ?
On parlera de terrain agricole si le terrain se trouve en zone rurale et qu’il est lié à une exploitation agricole. Cette exploitation visera à la production, la commercialisation ou la distribution de produits agricoles. Un terrain agricole n’est pas constructible. Seul un agriculteur peut y réaliser des constructions. Pour devenir constructible, un terrain agricole devra changer de classification sur les documents d’urbanisme. Pour déterminer si le terrain est constructible où peut le devenir, vous pouvez consulter le PLU (Plan Local Urbanisme) de votre mairie. D’autre part, si le terrain possède déjà une habitation et que vous voulez l’agrandir ou y ajouter des annexes, les travaux sont autorisés sous certaines conditions.
Les terrains agricoles sont catégorisés en Zone A dans le PLU (Plan Local Urbanisme). De nombreux PLU sont aujourd’hui numérisés et vous pouvez les consulter sur le Géoportail de l’urbanisme.
La zone A est différenciée en plusieurs catégories selon leurs spécificités, par exemple :
- AD : zone protégée en raison d’une proximité d’un site touristique
- AECU : zone agricole présentant un intérêt écologique en coupure d’urbanisation
- AC : zone qui peut avoir des constructions et des équipements afin d’avoir un bon fonctionnement des établissements pour l’activité dédié.
Ces différentes zones sont expliquées dans le PLU.
Vous souhaitez acheter un terrain agricole ? Tout d’abord, vous devez savoir si vous souhaitez exploiter vous-même ce terrain, ce qui nécessite un projet agricole, ou simplement acheter un terrain pour le louer dans le cadre d’un placement.
Un portail immobilier comme ma-propriete.fr vous propose des exploitations agricoles ou des terrains agricoles à vendre partout en France.
Devenir agriculteur est un projet ambitieux qui nécessite une formation et l’acquisition de nombreuses compétences. Nous ne développerons pas ce point dans cet article mais nous nous intéresserons aux avantages de l’investissement dans le terrain agricole pour le louer.
Quelques avantages d’investir dans un terrain agricole
Le statut du fermage
Le statut de fermage est un contrat entre un propriétaire de terres agricoles (bailleur) et un agriculteur (le preneur). Le bailleur loue son terrain agricole au preneur qui lui verse un loyer.
Le statut du fermage est très réglementé, vous ne pouvez pas modifier certaines clauses même avec un accord entre le bailleur et l’agriculteur. Le loyer est fixé par un arrêté préfectoral départemental avec un maxima et un minima. Si le fermage est plus élevé ou plus bas de 10% par rapport à ces barèmes alors le bailleur ou le preneur peuvent contacter le tribunal paritaire des baux ruraux pendant la 3eme année. Le prix du fermage pourra alors être révisé.
Le loyer est révisé chaque année selon un indice fixé au niveau national et qui tient compte notamment de l’évolution des revenus agricoles. En 2022, l’indice de fermage s’est établi à 110.26, il a augmenté de 3.55% par rapport à 2021.
Autre particularité d’un bail rural, la durée initiale est au minimum de 9 ans et le fermier a un droit au renouvellement de ce bail pour une durée supplémentaire de 9 ans. Le propriétaire ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail parce qu’il souhaiterait vendre le bien. Le seul motif permettant au propriétaire de s’opposer au renouvellement du bail est la reprise de ce bien pour l’exploiter lui-même ou par un de ses descendants.
Le droit de préemption de la SAFER
Il vous faudra aussi prendre connaissance de la SAFER (Société d’Aménagement Foncier d’Etablissement Rural). Cet organisme contrôle les ventes de foncier (et les prix de vente) et dispose d’un droit de préemption.
Après notification d’un projet de vente, la SAFER dispose d’un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption.
La rentabilité d’un terrain agricole
La rentabilité locative se calcule à long terme, selon les prix des terres et le montant du fermage et s’établit en moyenne entre 1% et 5%. Il faut aussi prendre en compte la plus-value qui peut majorer fortement la rentabilité. Le foncier est une valeur refuge qui est peu impacté par les crises économiques mais qui en revanche est assez sensible à l’inflation (cf. évolution du prix des terres entre 1970 et 1990).
Source : IFRAP (https://www.ifrap.org/agriculture-et-energie/prix-des-terres-agricoles-en-france)
Fiscalité
Imposition des revenus : les revenus perçus par l’encaissement des fermages sont fiscalisés en qualité de revenus fonciers et donc soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Si vos revenus de fermage ne dépassent pas 15 000 € alors vous pouvez opter pour le régime micro foncier et bénéficier d’un abattement de 30% sur les revenus.
Droits de succession : si vous louez vos terres dans le cadre d’un bail à long terme, la valeur de vos biens bénéficiera d’un abattement pour le calcul des droits de succession en cas de décès ou de donation.
Cet abattement est 75% jusque 300 000 € et de 50% au-delà, ce qui permet des économies importantes.
Impôt sur la fortune Immobilière (IFI) : si vous louez vos terres dans le cadre d’un bail à long terme, la valeur de vos biens bénéficiera d’un abattement pour le calcul des droits de succession en cas de décès ou de donation.
Taxes foncières : Le propriétaire des terres peut demander au fermier de participer aux taxes foncières du terrain loué. Soit ce remboursement est noté dans le contrat du bail soit le fermier devra : 20% des taxes communales et intercommunale, 50% des taxes des chambres d’agriculture et 8% des frais de gestion afférents.
Si les terres sont louées à un jeune agriculteur alors il peut avoir une décharge des taxes foncières. Le propriétaire devrait rembourser cette décharge au fermier.
Comme vous l’aurez compris, l’investissement dans un terrain agricole peut être très intéressant mais il nécessite de connaître les spécificités des baux ruraux et de la fiscalité. C’est également un investissement à long terme et qui n’est pas très liquide, c’est-à-dire qu’il peut être difficile de revendre rapidement un terrain agricole surtout s’il est loué.
Pour plus d’infos : Yacine REDISSI www.monpotecourtier.fr